property-found.com   579x80pix
ชื่อผู้ใช้ : รหัสผ่าน :
ลืมรหัสผ่าน | สมัครสมาชิก

การป้องกันการเจาะ

การป้องกันการเจาะ

การเจาะ หมายถึงการเข้าหาเจ้าของที่ดิน โดยเอาข้อมูลเบื้องต้นจากนายหน้า ว่า ที่ดินที่น่าสนใจและประกาศขาย อยู่ที่ไหน หรืออาจเป็นใบสั่งจากนายทุน ที่ต้องการหาซื้อที่ดิน โดยไม่อยากเสียค่านายหน้า และได้ข้อมูลจากการประกาศขาย หรือจากจดหมาย ที่ส่งถึงเพื่อเสนอขาย โดยไปหาข้อมูลจากสำนักงานที่ดิน เพื่อขอชื่อที่อยู่ของเจ้าของที่ดิน เพื่อเข้าหา ติดต่อซื้อ

เรื่องนี้ เป็นเรื่องที่นายหน้าขายที่ดินกลัว เนื่องจาก เพราะโอกาสที่จะได้เงินค่านายหน้าซึ่งอาจสูงเป็นล้าน หายไปในพริบตา การลงทุน แรงงานที่กว่าจะหาที่ดินมาขาย กลับต้องสูญเปล่าไป  โดยคนที่ฉลาดแกมโกง และเอาเปรียบคน

เรื่องทุกเรื่อง ต้องมีทางแก้ไข  เรื่อง นี้ เป็นเรื่องที่ผู้เขียนหาทางป้องกัน บทความนี้ อาจเป็นประโยชน์ และเป็นแนวทางสำหรับนายหน้า ที่จะช่วยกัน หาทางแก้ไข สำคัญยิ่งสำหรับแปลงขนาดใหญ่ ใครมีแนวทางที่ดีอื่นๆ ยินดีรับฟัง มาร่วมกันแก้ไข

การป้องกัน

1.ข้อมูลต้องไม่ละเอียดพอที่จะไปถามได้จากกรมที่ดิน

- กรอบที่ดิน อย่าแสดงกรอบที่ดิน กรณีที่เป็นแปลงเดียว เพราะการค้นหาจะง่าย ถ้าเป็นที่ดินผืนใหญ่ ส่งแผนที่กูเกิ้ล ให้บอกโดยการปักหมุด  หากที่ดินได้จากการรวบรวมจากหลายแปลง ไม่มีปัญหาที่จะแสดงกรอบที่ดิน

-อย่าแสดงเนื้อที่แท้จริง กรณีแปลงเดียว  อาจบอกจำนวนไร่ที่ใกล้เคียง อย่าละเอียดถึงตารางวา เพราะจะเดาได้

- ให้ทำหนังสือข้อตกลงในการรับรายละเอียดที่ดิน

-ข้อตกลงในส่วนแบ่งค่านายหน้า และการไม่หักค่านายหน้าให้แก่ผู้บริหารฝ่ายซื้อ ซึ่งไม่มีสิทธิ์อยู่แล้วแต่                   เป็นการกระทำโดยทุจริต หากมีการกระทำเช่นนั้น อย่างเลี่ยงไม่ได้ ให้บวกค่าที่ดินเพิ่มขึ้น

             -สัญญาว่าผู้รับเอกสาร และผู้เกี่ยวข้องจะไม่เจาะเข้าหาเจ้าของที่ดิน หากทำแล้ว ต้องยินดีให้ประกาศชื่อใน                              อินเตอร์เน็ต และสละสิทธิ์การฟ้องร้อง

              -ต้องไม่ทำให้เสียหาย เช่นเปิดเผยชื่อสถานประกอบการ ที่ยังทำงานอยู่ ทำให้คนทำงานเสียขวัญ

2. ผู้ขอรายละเอียดต้องแสดงตัวตน  การที่ใครขอรายละเอียดที่ดินไป และนายหน้าส่งให้หมด  จะไม่รู้ว่าใครเป็นคนเจาะ ถ้าเรารู้ตัวตน  วงในการหาจะแคบเข้า

3.ต้องไม่เสนอกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประวัติในการเจาะ อยากรู้ว่า บริษัทไหน ชอบเจาะ ก็ให้พูดคุยกับนายหน้าที่อยู่ในวงการมานาน จะรู้เองว่าเป็นใคร ส่วนใหญ่ จะเป็นบริษัทใหญ่ ที่เราคาดไม่ถึง อย่าคิดว่าคนรวยจะไม่โกง

4.ผูกสัญญากับเจ้าของที่ดิน ขอความร่วมมือจากเจ้าของที่ดินช่วยป้องกัน

-กรณีเพิ่มนายหน้ารายอื่น ต้องแจ้งให้นายหน้าเดิมรู้ เพื่อจะไม่เป็นข้ออ้าง  อ้างว่า ขายได้จากนายหน้ารายอื่น หรือจาก              ญาติ ซึ่งเป็นข้อแก้ตัว

-หาก นายหน้ารายอื่นขายได้ โดยเจ้าของที่ดินไม่แจ้ง นายหน้าเดิมต้องได้ส่วนแบ่งครึ่งหนึ่ง

-หากเจ้าของทีดิน ยอมรับการเจาะ เพราะไม่อยากเสียเวลารอจากนายหน้า ก็ต้องจ่ายค่านายหน้าทุกฝ่าย  เสมือนว่า นายหน้าได้ทำงานสมบูรณ์ เพราะนายหน้าทำงานไปแล้ว

กรณี ที่ดินเป็นที่ต้องการ  ขายง่าย  เช่นย่าน สุขุมวิท เจ้าของที่ดินอาจไม่ยอมเซ็นต์สัญญา อ้างว่า คนอย่างเขา ไม่โกงใคร หรือไว้มีแววว่าจะขายได้ ค่อยมาเซ็นต์    มีทางเลือกอยู่สองทาง คือ เลิกขาย หรือหาทางเกลี้ยกล่อมให้เซ็นต์ การไม่มีสัญญา เป็นเรื่องเสียเปรียบสำหรับนายหน้า 

 แม้สัญญานายหน้า ไม่จำเป็นต้องเป็นหนังสือก็ตาม แต่ถ้าต่อสู้ในชั้นศาลแล้ว  เจ้าของที่ดินอาจต่อสู้ว่า นายหน้าทำการนอกสั่ง ถ้าไม่มีเอกสารแสดง นายหน้าแพ้ทุกราย  ดังนั้น นายหน้าต้องแก้ไข  โดยการมีพยาน อาจหาเพื่อนไปเป็นพยาน  หรืออัดเทป เรื่องอัดเทปต้องระวังด้วย เพราะเป็นการละเมิด สิทธิส่วนบุคคลของเขา   แม้มีพยาน ก็ยังเป็นเรื่องยากในการตัดสิน ของศาล ดังนั้น ทำเป็นหนังสือสัญญา จะดีที่สุด

กรณีเจ้าของที่ดินไม่เซ็นต์สัญญา แต่บอกว่าถ้าจะเซ็นต์สัญญา  นายหน้าต้องวางเงิน อาจจะเป็น0.5% ในระยะเวลา1 เดือน หรือ2 เดือน เพราะเขาถือว่า เป็นการเสียโอกาสในการที่จะขายสำหรับรายอื่น

หากเป็นเช่นนี้ นายหน้าต้องตัดสินใจ ว่าจะเสี่ยงหรือไม่  ในสมัยที่ที่ดินบูมมากๆ การทำเช่นนี้ ทำให้นายหน้ารวยไปหลายราย เพราะบวกราคาได้ และจะรักษาราคาที่ดิน ไม่ให้สูงขึ้นอีก ในช่วงเวลาที่นายหน้าเอาที่ดินไปขาย หากมีการวางเงิน พอนายหน้าหาผู้ซื้อได้ เจ้าของที่ดินบอกไม่ขายแล้ว เช่นนี้ นายหน้าก็เสียคน อาจถูกผู้จะซื้อฟ้องร้องเช่นกัน 

  ในทางกลับกัน หากวางเงิน แล้วหาผู้ซื้อไม่ได้ นายหน้าก็มีโอกาสสูญเสียเงินได้เช่นกัน ที่ดิน100ล้านบาท 0.5% เป็นเงิน 5 แสนบาท อาจหลุดลอยไปในเวลาไม่กี่วันเช่นกัน  ทางที่ดี ผูกสัญญาทางผู้จะซื้อ เสร็จแล้วมาผูกทางผู้จะขาย

5. ต้องมีบทลงโทษสำหรับผู้เจาะ โดยการประกาศทางอินเตอร์เน็ต ถึงชื่อผู้ที่มีพฤติกรรมเช่นนี้ ขณะเดียวกัน ต้องป้องกันการฟ้องร้อง คดีหมิ่นประมาท โดยการให้ผู้นั้น สละสิทธิ์ในการฟ้องร้อง หากตนเองไปเจาะ คนที่ไม่จริงใจ นายหน้าประเภทเขี้ยวลากดิน กลัวการเปิดเผยชื่อ เพราะเป็นการปิดเส้นทางหากินของตนเอง

ใครมีวิธีการที่ดี โปรดช่วยแสดงความคิดเห็นมาปรับปรุงวิธีการแก้ไข ส่งความเห็นไปที่

pachr2000@hotmail.com     0816221531

ปรีชา ไกรสิริเดช

เมื่อ 21 พฤศจิกายน 2555 เข้าชม 3786 ครั้ง
 
วัตถุประสงค์ »
ประเภททรัพย์ »
จังหวัด »
อำเภอ/เขต »
ราคาเริ่มต้น »
ไม่เกินราคา »
Agency สมัครสมาชิก คลิกที่นี่
Agency เข้าสู่ระบบ คลิกที่นี่
ค่าโอน ค่าธรรมเนียมที่ดิน
ราคาที่ดินรายแปลง
ผังเมืองใหม่
ฟอร์มฝากซื้อที่ดิน
ฟอร์มฝากขายที่ดิน(ฉบับนายหน้าติดที่ดิน)
ฟอร์มฝากขายที่ดิน(ฉบับเจ้าของที่ดิน)
แบบฟอร์มการสมัครนายหน้าประจำจังหวัด
รับสมัครนายหน้าประจำจังหวัด
การป้องกันการเจาะ
การแบ่งค่านายหน้า
อ่านต่อ...
เชิญลงโฆษณา คลิกที่นี่
  property-found.com - โรงงาน โกดัง ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ รีสอร์ท ฝากขาย ขายฝาก จำนอง warehouse, for sale, lease, rent
อสังหาฯ สำหรับขาย
ขายโรงงาน
ขายที่ดินเปล่า
ขายคลังสินค้า
ขายอื่นๆ
อสังหาฯ สำหรับเช่า
ให้เช่าโรงงาน
ให้เช่าที่ดินเปล่า
ให้เช่าคลังสินค้า
ให้เช่าอื่นๆ
ทำเลยอดนิยม
กรุงเทพมหานคร
นนทบุรี
ปทุมธานี
เชียงใหม่
ชลบุรี
คู่มือซื้อขาย
บทความ/ข่าวสาร
สมัครสมาชิก
เว็บเพื่อนบ้าน
นโยบายการให้บริการ
ติดต่อเรา
จัดการระบบ  เช็คเมลล์   Copyright 2012 © property-found.com www.webkroox.com Designed By property-found.com